【案情介绍】

张三因公司经营需要向李四借款100万，王五以自己的房产作为担保与李四签订了抵押合同，但王五对李四办理抵押登记的要求一直推脱，后王五在借款到期前将房屋出售。借款到期，张三无力偿还借款，李四向法院申请实现抵押权，但因案涉房屋没有办理抵押登记，故被法院驳回申请。

【律师解答】

本案值得评析的问题主要有以下两点：一、李四是否有权要求王五对案涉房屋办理抵押登记？二、王五没有将案涉房屋办理抵押登记的法律后果是什么？

首先，王五以自己的房产为张三提供担保，李四作为抵押权人有权要求王五对案涉房屋办理抵押登记。

依据《民法典》第四百零二条的规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。另依据《民法典》有关担保制度的解释第四十六条规定，不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。由此可知，李四为实现抵押权，有权请求王五对案涉房屋办理抵押登记手续。其次，王五没有为案涉房屋办理抵押登记，李四对王五的房屋不享有抵押权，无法直接向法院申请实现担保物权。

依据《民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。由此可知，李四虽然不能实现担保物权，但是王五一直未与李四办理房屋抵押登记属于单方违约，应当赔偿李四因自身违约行为对其造成的损失，王五的违约行为使李四无法实现其抵押权，应该就李四未获清偿的债务范围对李四承担赔偿责任。

结合本案，当事人就不动产设立抵押权应当订立书面合同并且办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权设立后，债权人在债权到期后可以向抵押财产所在地或者抵押权登记地基层人民法院申请实现抵押权。如果债权人和担保人之间只签订了抵押合同，并没有到相关部门办理抵押登记，那么债权人对该份抵押合同是无法实现担保物权的，也失去了优先受偿的权利。

天津优法律师事务所律师姚丹供稿