【案情介绍】

王甲与张乙于2021年签订了《房屋租赁合同》，约定由张乙承租王甲的房屋用于餐饮经营，租金为每月20000元，租赁期限自2021年4月2日至2024年6月1日。租赁期限内，张乙依照合同约定履行了合同义务，租赁期限届满前，张乙多次主动与王甲沟通续租事宜，并于2024年3月1日向王甲邮寄了书面续租函，该函被王甲签收，但其并未给予任何回复。2024年5月31日，王甲直接通知张乙撤店并与新的承租人赵丙另行签订《房屋租赁合同》，张乙多次寻求沟通未果，后张乙以王甲侵害其优先承租权为由诉至法院，请求王甲赔偿其营业损失67800元及房屋装修费用40000元，最终法院的判决支持了张乙的营业损失的诉讼请求。

【律师解答】

本案值得思考的法律问题主要有以下两点：第一，本案中法院判决王甲侵害了张乙的优先承租权是否符合法律规定？第二，本案中法院没有支持张乙的装修费用损失请求是否符合法律规定？

第一，本案中法院判决王甲侵害了张乙的优先承租权是符合法律规定的。

根据《民法典》第七百三十四条第二款的规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。本案中，王甲在租赁期届满前，并未履行提前通知张乙的义务；王甲亦未就与新承租人赵丙达成的租赁条件告知张乙。故在王甲未征询张乙是否主张优先承租权的情况下就与新承租人赵丙签订《房屋租赁合同》，侵害了张乙的优先承租权。

第二，本案中法院没有支持张乙的装修费用损失请求是符合法律规定的。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，张乙对店铺装修支出的费用系基于租赁期限的预期对涉案房屋进行合理装修，租期届满后，张乙不存在装修损失，故王甲无需赔偿上述装修费用。

结合本案，租赁关系的出租方在租赁期限届满前，在承租方没有违约行为的情况下，要对其享有优先承租权进行告知，如果承租方同意续租，那么双方应当重新签订续租合同。

天津相臣律师事务所

律师卢彦民供稿