【案情介绍】

林某为烟酒经销商，2023年1月因生意需要租赁张某的门面房用于存放烟酒。双方约定租期两年，月租金5000 元，房租于每月5日前支付给张某。开始的6个月，林某还能如期交付房租，自七月份开始拖欠房租，到现在，已经拖欠房租 20000 余元。张某两次函告要求其支付房租，均未得到回应，近期林某计划撤场，不再租赁张某厂房，张某遂于2023年11月1日起以享有留置权为由，“扣留”林某烟酒及保鲜柜3个。双方因此产生纠纷，那么张某是否对林某存放在出租房屋里的物品享有留置权？其扣留是否合法？

【律师解答】

《中华人民共和国民法典》第四百四十七条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”第四百四十八条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。”依照上述法律规定，留置权是债权人按照合同约定占有债务人的动产，当债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置该财产，将该财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。从形式上看，出租人作为债权人扣押承租人的财产，迫使承租人履行债务即支付租金，这样的方式很接近于留置，但是出租人的这种行为并不是留置行为，最本质的原因在于，债权人“按照合同约定”占有对方财产的，才能构成留置权。也就是说，债权人的债权与对标的物的占有之间必须存在关联关系，两者是因为同一个合同关系而发生的。比如说，保管合同关系、加工承揽合同关系、运输合同关系，成立这样的合同关系，债务人就必须将标的物交付债权人控制和占有，而债权人一般在占有标的物后，才可能取得债权，这就是“按照合同约定”而由债权人占有债务人的财产。

本案中，林某租赁张某的门面房，林某对存放的物品自行管理，未将相应物品交由张某管理或保存。林某对屋内的物品并不构成合法占有，不满足留置权成立的条件，不享有留置权。

律师提醒：在日常生活中，承租人拖欠租金，出租人以此为由留置承租人动产的情形很常见，但不论是民事交易还是商事交易，遇到承租方不及时支付租金的情况，出租方都不能随意“扣留”租赁场地的动产，可依照《民事诉讼法》第九十二条之规定申请诉讼保全，就是在向法院起诉后，申请法院对物品进行查封或者扣押等保全措施，以便法院日后的判决能够及时得以执行。建议先与对方协商沟通，也可以通过法律途径维护自己的合法权益，避免不当的行使留置权，构成对他人的侵权。

天津世川律师事务所

律师宫祥兰供稿