【案情介绍】

张先生与杨女士系夫妻关系。张先生于婚后购买了涉案房屋，登记在张先生名下，共有情况为单独所有。2022年4月27日，杨女士以张先生名义并作为共有人与高某、某房地产公司签订《房地产买卖合同》一份。将案涉房屋以100万元的价格，出售给高某，合同签订之日，高某将购房定金10000元，交于杨女士。在合同落款处，杨女士代张先生签字确认并标有“杨女士代”字样。同时，杨女士在甲方共有人处签字确认。在合同履行过程中，张先生以涉案房屋系其单独所有为由，拒绝出售涉案房屋。

【律师解答】

《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一千零六十条规定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。

夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”

本案中，张先生与王杨女士系夫妻关系，涉案房屋为双方婚后购买，登记为张先生单独所有。杨女士未取得张先生同意，擅自将房屋出售，属于处分夫妻重大财产的行为，超出了日常家事代理的范畴，系无权代理行为。张先生事后拒绝追认，因此《房地产买卖合同》对张先生不发生法律效力。产权证明上记载该房屋为张先生单独所有，且涉案房屋未完成过户登记，高某的行为不符合善意取得的构成要件，高某不能善意取得该涉案房屋。杨女士因未对涉案房屋取得处分权，导致涉案房屋交付不能，合同目的无法实现，构成根本违约，合同解除，杨女士应当对此承担违约责任，向高某双倍返还定金20000元。

律师提醒

在购房时一定要严格审查所购房屋的权属情况，千万不要仅凭中介或房主的简单承诺就放松警惕，引起不必要的纠纷和麻烦。

天津世川律师事务所

律师宫祥兰供稿