【案情介绍】

2021年3月，张先生与房地产开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买商品房。合同同时约定房屋开发商应于2023年5月31日交付验收合格的房屋。合同签订后，张先生按时交付了首期款，余款也由按揭银行正常放款。然而，涉案房屋直至2023年10月也没有完成竣工备案验收。张先生与开发商协商未果，故于2023年11月5日将房地产开发商起诉至法院，要求解除合同关系，并要求房地产开发商按照合同约定向其支付违约金。

【律师解答】

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除合同的主张并不是没有时限限制的，主张解除合同的购房者应该按照规定的时限和程序及早提出。

本案中，房地产开发商虽逾期未交房，但是张先生未进行催告程序，故其不能直接请求解除合同，可按照合同约定追究开发商的违约责任。张先生应先进行催告，如催告后开发商在三个月内仍未履行，张先生可以要求解除合同。

天津世川律师事务所

律师宫祥兰供稿